Najem w czasach pandemii – nowe nadzwyczajne rozwiązania prawne

Galerie handlowe i cały sektor retail ponoszą ogromne straty w związku z epidemią COVID-19. Od połowy marca 2020 r. w obiektach powyżej 2 tys. m2 mogą funkcjonować tylko niektóre sklepy, w tym np.: spożywcze, remontowo-budowlane i apteki. Lokale gastronomiczne i placówki rozrywkowe zostały zamknięte również poza centrami handlowymi.

Na tym nie kończą się nadzwyczajne zmiany prawa na rynku najmu. Rządowy projekt ustawy z dnia 25 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (tzw. „Tarcza”) przewiduje wyjątkowe regulacje w zakresie:

  • najmu w centrach handlowych;
  • najmu lokali;
  • najmu nieruchomości z zasobu publicznego.


Najem komercyjny w centrach handlowych

Projekt przewiduje, że na okres zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wzajemne zobowiązania stron wynikające z umów najmu w tych obiektach zostają „wygaszone”.

W praktyce oznacza to, że za cały okres zakazu działalności (od 14 marca 2020 r.), najemcy objęci tym zakazem nie mają obowiązku uiszczania czynszu najmu ani opłat eksploatacyjnych, a wynajmujący nie są zobowiązani do udostępniania najemcom lokali. Zwolnienie najemców z obowiązku zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych ma charakter bezzwrotny i dotyczy pełnej wysokości czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych (100%), za cały okres zakazu prowadzenia działalności.

Z punktu widzenia nowych zasad bez znaczenia jest jaką powierzchnię ma najmowany lokal, jaka jest wysokość czynszu, na jaki okres została zawarta umowa najmu, ani kto jest najemcą.

Z treści Projektu wynika (aczkolwiek nie wprost), że zwolnienie z czynszu dotyczy tylko najemców objętych zakazem działalności (a nie wszystkich najemców).

W celu skorzystania ze zwolnienia najemca powinien w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach, na okres obowiązywania zakazu, przedłużony o sześć miesięcy. Wydaje się, że zamiarem ustawodawcy było przyznanie najemcom możliwości podjęcia decyzji, czy wybierają „wygaszenie” umów najmu powiązane jednak z wydłużeniem o 6 miesięcy (na dotychczasowych zasadach), czy wolą nadal płacić czynsz, ale wówczas bez konieczności przedłużania umowy.

Zwolnienie z czynszu nie dotyczy najemców prowadzących działalność w a) obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży niższej niż 2000 m2, oraz b) obiektach innych niż handlowe (np. budynki biurowe). Wydaje się, że ograniczenie zwolnienia wyłącznie do najemców z największych galerii może w praktyce oznaczać, że jego największym beneficjentem staną się duzi najemcy sieciowi.

Tarcza przewiduje możliwość korzystania przez strony umowy najmu z przepisów KC – oznacza to możliwość wykorzystania przepisów dotyczących siły wyższej lub nadzwyczajnej zmiany stosunków (możliwość uchylenia się od kar umownych/ odszkodowania, możliwość żądania zmiany warunków umowy, możliwość powstrzymania się z zapłatą czynszu).

Nowe przepisy nie przewidują żadnej formy rekompensaty lub wsparcia finansowego dedykowanego dla galerii handlowych, które zostaną pozbawione czynszów najmu, w tym w szczególności nie przewidują dla nich wakacji bankowych (większość galerii została zbudowana na kredyt, który galerie muszą regularnie spłacać).

Regulacje dotyczące wszystkich umów najmu – obowiązujące do 30 czerwca 2020 roku

  • przedłużenie obowiązywania umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony, które wygasłyby po wejściu Tarczy w życie,
  • zakaz wypowiadania najemcom umów najmu lokalu lub podwyższania wysokości czynszu.


Najem nieruchomości z zasobu publicznego

Propozycje dotyczące najmu lokali stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego obejmują m.in.:

  • uproszczony tryb umarzania, odraczania lub rozkładania czynszów na raty,
  • uproszczony tryb indywidualnego odstąpienia od dochodzenia zapłaty czynszów,
  • możliwość podejmowania przez organy jednostek samorządu terytorialnego (np. radę gminy) uchwał ws. generalnego przyznawania ulg, umarzania i odstępowania od dochodzenia należności.

Jak możemy pomóc?

Nasza Kancelaria wykonuje kompleksowe usługi doradcze dla galerii handlowych i najemców, w tym w szczególności dotyczące komercjalizacji/ umów najmu: wsparcie w negocjowaniu i sporządzanie umów, aneksów i porozumień, analizę prawną umów pod kątem roszczeń i sporów sądowych. Oferujemy także usługi monitorowania oraz interpretacji najnowszych przepisów.

Posiadamy wieloletnie doświadczenie w zakresie reprezentowania galerii handlowych i najemców w sporach: (a) występujemy jako mediator i rozjemca, (b) pomagamy w przygotowaniu strategii procesowej i argumentów na potrzeby sporu (c) przygotowujemy pisma przedprocesowe, (d) pomagamy w zawieraniu porozumień i ugód, (e) reprezentujemy stromy w arbitrażu oraz sporach sądowych przed sądami wszystkich instancji.

Jeżeli są Państwo zainteresowani naszym wsparciem w powyższym zakresie lub mają jakiekolwiek pytania dotyczące sytuacji prawnej/ procesowej w kontekście rozprzestrzeniania się koronawirusa, zapraszamy do kontaktu.