Ta strona używa plików „Cookies”
Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki w tym zakresie, oznacza zgodę na ich używanie. Więcej informacji na ten temat znajduje się w naszej polityce prywatności. X

Ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych we własność czyli główne założenia projektu ustawy opracowywanej przez rząd

Katarzyna Kutrzepa, Radca prawny w kancelarii prawnej D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG w Polska

Od kilku miesięcy trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów („Projekt”). Początkowo zakładano, że ustawa wejdzie w życie już 1 stycznia 2017r., jednakże ze względu na znaczące skutki pra wne i społeczne regulacji, Projekt był przedmiotem szeregu konsultacji i uwag, w szczególności ze strony samorządów. Prace nad Projektem nie zostały jeszcze zakończone, jednakże odpowiedzialne za Projekt Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa („Ministerstwo”) jeszcze niedawno uznawało za realne ich uk ończenie tak, by projektowana ustawa zaczęła obowiązywać od 1 lipca 2017 r. lub najpóźniej od 1 sty cznia 2018 r.

Przypomnijmy, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone, co do zasady, w granicach administracyjnych miast, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane na podstawie umowy w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Co do zasady upra wnienia użytkownika wieczystego nieruchomości nie różnią się od upra wnień właściciela. Użytkownik może bowiem korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób i w tych samych granicach może swoim prawem rozporządzać. Jednakże oddanie w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat, dlatego jest ono często określane mianem „własności czasowej”. Dodatkowo z użytkowaniem wieczystym łączy się obowiązek uiszczania opłaty rocznej na rz ecz właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Obowiązujący obecnie stan prawny umożliwia użytkownikom wieczystym nieruchomości przekształcenie przysługującego im prawa we własność. Jednakże do przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym, niezbędna jest zgoda wszy stkich właścicieli lokali.

Dlatego też pierwotnie Projekt koncentrował się na przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związanych z prawem odrębnej własności lokali albo z udziałem we własności budynków wielolokalowych, w których co najmniej połowę liczby lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych stanowią mieszkania. Zdaniem Ministerstwa, Projekt ma eliminować wszelkie problemy związane z przedłużającymi się procedurami uzyskiwania zgód właścicieli lokali oraz rodzącymi się przy tym konfliktami. W toku prac legislacyjnych zakres projektowanej ustawy rozszerzono w ten sposób, że Projekt będzie miał zastosowanie także do domów jednorodzinnych wybudowanych na gruntach w użytkowaniu wieczystym.

Głównym założeniem Projektu jest to, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nastąpi z mocy prawa z dniem określonym w ustawie,tj. według założenia Ministerstwa miało to być z dniem 1 lipca 2017 r. Przez grunt zabudowany na cel mieszkaniowy Projekt rozumie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem lub budynkami użytk owanymi w dniu 1 lipca 2017 r. na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych w całości lub części, w tym budynkami wielolokalowymi, w których co najmniej jeden lokal mieszkalny stanowił w tym dniu przedmiot odrębnej własności. Wcześniejsze brzmienie Projektu zakładało także, że przekształcenie nastąpi również w odniesieniu do gruntów, na których położone są garaże lub miejsca postojowe. Jednakże Ministerstwo zrezygnowało z obejmowania przekształceniem takich gruntów, gdyż zdaniem Ministerstwa w wielu wypadkach nie służą one celom mieszkaniowym, a prowadzeniu działalności
gospodarczej.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie nastąpi za darmo. P rojekt zakłada, że z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu we własność tego gruntu będzie należna opłata przekształceniowa. Opłata będzie uiszczana w ratach rocznych w terminie i w wysokości analogicznej jak opłata za użytkowanie wieczyste, z tym że będzie ona mogła podlegać waloryzacji. Projekt jednakże przewiduje zróżnicowanie wysokości całkowitej opłaty. Zgodnie z Projektem, osoby fizyczne i prawne, które
nie prowadziły w dniu 1 lipca 2017 r. działalności gospodarczej na gruncie, w budynku lub lokalu mieszkalnym, będą uiszczać opłatę przekształceniową przez okres 20 lat. W poz ostałych przypadkach, tj. w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej, opłata będzie musiała być uiszczana przez okres 33 lat. Obowiązek uiszczania opłat będzie, zgodnie z założ eniem Projektu, przechodził na każdoczesnego nabywcę nieruchomości.

Jak wyżej wskazano, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność ma nastąpić z mocy pra wa,
jednakże podstawę ujawnienia prawa własności powstałego w wyniku przekształcenia w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie stanowiło zaświadczenie o przekształceniu wydawane przez odpowiednie organy. Krytyce poddaje się termin,
jaki został określony organom na w ydanie zaświadczenia. Właściwy organ na w ydanie zaświadczenie z urzędu ma aż 12 miesięcy, a w przypadku złożenia wniosku przez właściciela – 4 miesiące. Deweloperzy podnoszą, że takie terminy mogą spowodować opóźnienia w przekazywaniu nabywcom własności nowobudowanych mieszkań. Warto na koniec wspomnieć, że w trakcie prac
legislacyjnych proponowano uzupełnić Projekt o regulację dotyczącą cudzoziemców. W przypadku cudzoziemca w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wydanego zgodnie z ta ustawą. W obecnej wersji Projektu z tego uzupełnienia zrezygnowano.

W toku prac legislacyjnych, Projekt podlegał szeregu uzgodnieniom i uwagom, a zakładany termin przyjęcia projektowanej ustawy był już kilkakrotnie przedłużany. Czas pokaże, kiedy i w jakim kształcie Projekt zostanie przyjęty i czy proponowane rozwiązania okażą się wystarczające i adekwatne do realizacji celu założ onego przez Ministerstwo, tj. usprawnienia procesów przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zródło: Legal Newsletter Lipiec 2017