Ta strona używa plików „Cookies”
Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki w tym zakresie, oznacza zgodę na ich używanie. Więcej informacji na ten temat znajduje się w naszej polityce prywatności. X

Przejście praw i obowiązków z umowy najmu

Katarzyna Kutrzepa, radca prawny w kancelarii prawnej D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG w Polska

Artykuł na podstawie niniejszego tekstu został opublikowany w Dzienniku Gazecie Prawnej 12 maja 2015 r.

Przejście praw i obowiązków z umowy najmu – co z zabezpieczeniami?

Konstrukcje prawne zapewniające trwałość stosunku najmu oraz pozwalające na przeniesienie praw i obowiązków umożliwiają elastyczne wykorzystanie umowy najmu w praktyce obrotu gospodarczego na wypadek dokonywania transakcji obejmujących składniki majątkowe przedsiębiorcy będące przedmiotem najmu. Mechanizm ich działania jest taki sam niezależnie od tego czy rzecz najęta, najczęściej nieruchomość, jest przedmiotem wielu umów najmu i jest częścią zorganizowanego kompleksu składników majątkowych czy też stanowi jedyny składnik majątku przedsiębiorcy, oddany w najem na podstawie jednej umowy najmu. Działanie tego mechanizmu nie zawsze będzie jednak obejmowało łączące się ze stosunkiem najmu zabezpieczenia, ustanawiane przez najemcę. Rodzaj danego zabezpieczenia i jego treść będzie decydować o tym, czy przeniesienie zabezpieczenia na nabywcę rzeczy najętej lub nabywcę praw i obowiązków z umowy najmu będzie podlegało tym samym regułom, które będą mieć zastosowanie do zmian w obrębie stosunku najmu.

Zbycie rzeczy najętej i przelew wierzytelności

W przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W sytuacji zatem sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem najmu, czy to jako odrębnego składnika, czy też w ramach przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, nabywca nieruchomości stanie się z mocy samego prawa wynajmującym, bez potrzeby dokonywania dodatkowej czynności prawnej w tym zakresie. Rozwiązanie to jest przejawem ochrony praw najemcy także wobec podmiotu, który pierwotnie nie był stroną umowy najmu, a na skutek czynności, o której najemca mógł nawet nie mieć wiadomości, stał się wynajmującym. Wstąpienie w stosunek najmu obejmuje co do zasady wszystkie prawa i obowiązki z niej wynikające.

Wierzytelności z umów najmu mogą być także przedmiotem przelewu. Zawarcie umowy przelewu nie wymaga uzyskania zgody najemcy, chyba że umowa najmu przewiduje taki obowiązek. W praktyce przedmiotem przelewu są najczęściej wierzytelności o zapłatę czynszu. W przypadku nieruchomości komercyjnych, cesja wierzytelności z umów najmu staje się materialnym instrumentem wykorzystywanym jako dodatkowe zabezpieczenie dla banków finansujących.

Należy pamiętać o zabezpieczeniach
Umowie najmu często towarzyszy szereg instrumentów prawnych, które służą zabezpieczeniu roszczeń wynajmującego, w szczególności o zapłatę czynszu. Nic więc dziwnego, że podmiot który wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu jako wynajmujący, jest zainteresowany nabyciem także wszelkich praw wynikających z zabezpieczeń umowy najmu.

Gwarancja bankowa

Najczęściej spotykanym instrumentem zabezpieczającym płatność czynszu i innych świadczeń wynikających z umowy najmu jest gwarancja bankowa (rzadziej gwarancja ubezpieczeniowa). Obowiązek jej dostarczenia w określonym terminie jest przewidziany najczęściej w umowie najmu, podobnie jak wymogi, co do jej treści oraz wysokość sumy gwarancyjnej. Niedostarczenie przez najemcę w określonym terminie lub dostarczenie gwarancji niespełniającej uzgodnionych wymogów jest często podstawą do rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego. Na podstawie gwarancji bankowej wynajmujący jako beneficjent może domagać się od banku spełnienia świadczenia, gdyby najemca zobowiązania do zapłaty czynszu lub innych świadczeń nie wykonał.

Fakt, iż umowa najmu często określa wymogi dotyczące treści gwarancji nie oznacza, że gwarancja bankowa jest elementem stosunku najmu. Pomimo różnić zdań w doktrynie, generalnie przyjmuje się, że zobowiązanie płynące z umowy gwarancji bankowej ma charakter abstrakcyjny (oderwany) względem zabezpieczonej wierzytelności.

Oznacza to, że wstąpienie w stosunek najmu przez nabywcę rzeczy najętej czy też przelew wierzytelności z umowy najmu nie spowoduje przeniesienia praw z gwarancji na nabywcę. Inaczej będzie przy zbyciu przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi rzecz najęta. Czynność bowiem mająca za przedmiot przedsiębiorstwo co do zasady obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, a zatem także wierzytelności wynikające z gwarancji. Jednakże trzeba pamiętać, że przeniesienie praw z gwarancji w każdym z tych wypadków nie będzie możliwe, jeżeli „przenoszalność gwarancji” została wyłączona w treści samej gwarancji lub ograniczona wymogiem uzyskania zgody banku.
Najczęściej jednak wynajmujący wymaga od najemcy dostarczenia gwarancji, z której prawa mogą być swobodnie przenoszone. Czasem jednak pozycja negocjacyjna najemcy jest na tyle silna, że wynajmujący jest zmuszony zaakceptować gwarancję „nieprzenoszalną”. Dokonanie cesji praw z takiej gwarancji będzie uzależnione od uzyskania zgody wystawcy gwarancji. W grę może wchodzić także wystawienie aneksu do gwarancji umożliwiającego przeniesienie praw lub też wystawienie przez bank nowej gwarancji bezpośrednio na nabywcę rzeczy najętej. Rozwiązania te zależą jednakże w dużej mierze od możliwości negocjacyjnych wynajmującego wobec najemcy i wystawcy gwarancji.

Depozyt

Częstym i stosunkowo prostym sposobem zabezpieczenia roszczeń z umowy najmu jest depozyt (kaucja gwarancyjna). Polega on na tym, że na warunkach określonych w umowie najmu najemca przekazuje wynajmującemu umówioną kwotę pieniężną. W przypadku nieuiszczenia czynszu przez najemcę, wynajmujący ma prawo wykorzystać depozyt, zaś w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu – ma obowiązek zwrócić najemcy wpłaconą kwotę. Czy wskazane prawa i obowiązki wynajmującego przejdą na podmiot, który na skutek nabycia nieruchomości wstąpi w stosunek najmu z mocy prawa? Pojawiają się różne głosy w doktrynie, jednak za przeważający należy uznać pogląd, że prawa wynajmującego do wykorzystania depozytu oraz obowiązek jego zwrotu najemcy stanowią stosunek zobowiązaniowy łączący się ze stosunkiem najmu na tyle ściśle, że w przypadku zbycia rzeczy najętej, prawa i obowiązki z niego wynikające przejdą na nabywcę.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Umowa najmu zobowiązuje niejednokrotnie najemcę do dostarczenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie takie stanowi tytuł egzekucyjny uprawniający do prowadzenia egzekucji przeciwko najemcy po nadaniu klauzuli wykonalności. Najemca poddaje się egzekucji najczęściej w zakresie wypełnienia obowiązku zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu najmu oraz obowiązku zapłaty umówionego czynszu i opłat związanych z eksploatacją rzeczy. Nabywca nieruchomości, który wstąpił w miejsce wynajmującego w stosunek najmu, będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności bezpośrednio na swoją rzecz, pomimo że oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemcę zostało sporządzone w odniesieniu do zbywcy. Należy jednakże pamiętać, że przejście uprawnień i obowiązków zawartych w tytule egzekucyjnym musi być wykazane dokumentem prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym. Zatem umowa przenosząca własność rzeczy będącej przedmiotem najmu, powinna czynić zadość wskazanym wyżej wymogom co do formy. W przypadku zbycia nieruchomości, w grę będzie wchodzić wyłącznie forma aktu notarialnego.

Analiza przede wszystkim

Jak widać, ocena skutków dokonywanych transakcji w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lub rzeczy najętej wymaga, oprócz analizy postanowień samej umowy najmu, także kompleksowej analizy stosunków zobowiązaniowych, które w praktyce funkcjonują łącznie z najem. Przepisy prawa dają zainteresowanym podmiotom szereg instrumentów, umożliwiających dokonywanie zmian podmiotowych w obrębie praw i obowiązków wynikających ze stosunku najmu i łączących się z nim zabezpieczeń. Możliwość i zakres ich wykorzystania zależeć będzie od rodzaju zabezpieczenia i jego treści.