Ta strona używa plików „Cookies”
Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki w tym zakresie, oznacza zgodę na ich używanie. Więcej informacji na ten temat znajduje się w naszej polityce prywatności. X

Przedsiębiorca powinien zwracać uwagę na gminne uchwały

Katarzyna Kutrzepa

Rzeczpospolita (Prawo W Biznesie), 3 czerwca 2016

Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może rodzić negatywne konsekwencje dla właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości objętych takim planem. Jak im przeciwdziałać?

Wskutek uchwalenia planu lub jego zmiany korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem może nie być możliwe lub zostać istotnie ograniczone. Ponadto, ustalenia nowo uchwalonego lub zmienionego planu mogą mieć negatywny wpływ na wartość nieruchomości.

Nowa droga albo oczyszczalnia ścieków

Przykładem uniemożliwienia lub ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości może być przewidziana w planie droga przebiegająca przez teren nieruchomości. Ponadto, plan może ustalać przeznaczenie sąsiednich terenów, które wprawdzie nie ogranicza bezpośrednio korzystania z nieruchomości, ale nie pozostanie bez wpływu na jej wartość. Oczyszczalnia ścieków czy trasa szybkiego ruchu to zazwyczaj mało pożądane sąsiedztwo.

Artykuł 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa) w przypadku uniemożliwienia lub ograniczenia korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób na skutek uchwalenia lub zmiany planu przewiduje dla właściciela lub użytkownika wieczystego roszczenie o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądanie wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja tych roszczeń może także nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany, opisane wyżej roszczenia wygasną.

Definicyjne wątpliwości

Niestety cytowany przepis nie zawiera definicji pojęcia „korzystania z nieruchomości”. W uzasadnieniu wyroku z 1 października 2013 r. w sprawie I C 458/13 Sąd Najwyższy zawarł wskazówki dotyczące rozumienia tego terminu na gruncie ustawy. Zdaniem SN należy przede wszystkim rozróżnić pojęcia „przeznaczenie terenu” oraz „sposób korzystania z niego”. Właściwym do oznaczenia przeznaczenia terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określenie natomiast sposobu korzystania z nieruchomości może nastąpić nie tylko w planie zagospodarowania przestrzennego, ale również miedzy innymi w decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem SN nie budzi wątpliwości, że pojęcie „sposobu korzystania z nieruchomości” jest pojęciem szerszym od pojęcia „przeznaczenie nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości obejmuje faktyczne, ale i potencjalne przeznaczenie oraz cel danej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności.

Obniżenie wartości

Jeżeli natomiast, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z uprawnień opisanych powyżej to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy. W uzasadnieniu wyroku z 17 grudnia 2008 r. w sprawie I CSK 191/2008 SN dodatkowo wyjaśnił, że jeżeli właściciel nie skorzystał z możliwości dochodzenia odszkodowania na podstawie art 36 ust. 1 pkt 1 ustawy (roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądania wykupienia nieruchomości lub jej części), a zbywa nieruchomość, przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 ustawy niezależnie od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Jakie terminy

Kolejną istotną kwestią, jaką trzeba mieć na uwadze przy dochodzeniu opisywanych roszczeń, są terminy na ich zgłoszenie. W przypadku roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w sytuacji, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, sprawa jest jasno określona w ustawie. Roszczenie o odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu (lub jego zmiany) w przypadku zbycia tej nieruchomości może zostać zgłoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Podkreślić należy, że termin ten jest terminem zawitym, co oznacza, że po jego upływie, tj. po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie planu lub jego zmiany, wskazane roszczenie wygasa. Roszczenie staje się natomiast wymagalne w momencie sprzedaży nieruchomości.

A co jeśli właściciel nie zamierza zbywać nieruchomości, albo zbywa ją po upływie 5 lat od wejścia w życie planu? Zgodnie ze stanowiskiem SN zawartym w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku w sprawie I CSK 191/2008 odszkodowanie od gminy za poniesioną rzeczywistą szkodę przysługuje także właścicielowi nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób w wyniku uchwalenia lub zmiany planu, a więc niezależnie od tego, czy zbywa tę nieruchomość, czy nie. Roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości nieruchomości zdaniem SN mieści się w pojęciu „rzeczywistej szkody” użytym w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy, jeżeli doszło do niego z przyczyn określonych w tym przepisie.

Dochodzenie roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 ustawy, tj. roszczenia o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo żądania wykupienia nieruchomości lub jej części, nie jest natomiast ograniczone żadnym szczególnym terminem. Oznacza to, że roszczenia te podlegają ogólnym zasadom przedawnienia wynikającym z kodeksu cywilnego, tj. przedawniają się z upływem 10 lat od daty wymagalności, a jeżeli są one związane z prowadzeniem przez właściciela działalności gospodarczej na danej nieruchomości – 3 lata. Datą wymagalności tych roszczeń będzie dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Trzeba uważać na przedawnienie

Ma to istotne znaczenie, ponieważ bieg powyższych terminów można łatwo przegapić, w szczególności, gdy właściciel nieruchomości nie przebywa w miejscowości, gdzie nieruchomość się znajduje.

Przypomnieć należy, że o podjęciu uchwały przez gminę o przystąpieniu do sporządzania planu gmina nie zawiadamia właścicieli nieruchomości indywidualnie, ale poprzez obwieszczenie umieszczone najczęściej w budynku czy na stronie internetowej gminy lub też w prasie lokalnej. Gdy plan zostanie uchwalony podlega on, jako akt prawa miejscowego, publikacji w dzienniku urzędowym właściwego województwa, o czym właściciel nieruchomości również nie zostanie zawiadomiony indywidualnie.

„Plan może ustalać przeznaczenie sąsiednich terenów, które nie ogranicza bezpośrednio korzystania z nieruchomości przedsiębiorcy, ale wpływa na jej wartość”