Ta strona używa plików „Cookies”
Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki w tym zakresie, oznacza zgodę na ich używanie. Więcej informacji na ten temat znajduje się w naszej polityce prywatności. X

Nabywca nieruchomości przejmuje też prawa i obowiązki z umowy najmu. Ale zabezpieczenia już nie zawsze…

Katarzyna Kutrzepa

Dziennik Gazeta Prawna (Firma i Prawo), 12 maja 2015

 

Odpowiednie konstrukcje prawne zapewniają trwałość stosunku najmu na wypadek transakcji obejmujących składniki majątkowe przedsiębiorcy. Trzeba też zadbać o instrumenty chroniące interesy wynajmującego.

Mechanizm działania prawnych instrumentów nie zależy od tego, czy rzecz najęta, najczęściej nieruchomość, jest przedmiotem wielu umów najmu i jest częścią zorganizowanego kompleksu składników majątkowych, czy też stanowi jedyny składnik majątku przedsiębiorcy oddany w najem na podstawie jednej umowy najmu. Działanie tego mechanizmu nie zawsze będzie jednak obejmowało łączące się ze stosunkiem najmu zabezpieczenia ustanawiane przez najemcę. A rodzaj danego zabezpieczenia i jego treść będzie decydować, czy przeniesienie zabezpieczenia na nabywcę rzeczy najętej lub nabywcę praw i obowiązków z umowy najmu będzie podlegało tym samym regułom, które dotyczą zmian w obrębie stosunku najmą

Przelew wierzytelności

W przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca nieruchomości stanie się z mocy samego prawa wynajmującym, bez potrzeby dokonywania dodatkowej czynności prawnej. Rozwiązanie to jest przejawem ochrony praw najemcy także wobec podmiotu, który pierwotnie nie był stroną umowy najmu, a na skutek czynności, o której najemca mógł nawet nie mieć wiadomości, stał się wynajmującym.

Wierzytelności z umów najmu mogą być także przedmiotem przelewu. Zawarcie umowy przelewu nie wymaga uzyskania zgody najemcy, chyba że umowa najmu przewiduje taki obowiązek. W praktyce przedmiotem przelewu są najczęściej wierzytelności o zapłatę czynszu. W przypadku nieruchomości komercyjnych cesja wierzytelności z umów najmu staje się materialnym instrumentem wykorzystywanym jako dodatkowe zabezpieczenie dla banków finansujących.

Gwarancja bankowa

Najczęściej spotykanym instrumentem Zabezpieczającym płatność czynszu i innych świadczeń wynikających z umowy najmu jest gwarancja bankowa (rzadziej gwarancja ubezpieczeniowa). Obowiązek jej dostarczenia w określonym terminie oraz wysokości jest przewidziany najczęściej w umowie najmu. Niedostarczenie przez najemcę w określonym terminie lub dostarczenie gwarancji niespełniającej uzgodnionych wymogów jest często podstawą do rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego. Na podstawie gwarancji bankowej wynajmujący jako beneficjent może domagać się od banku spełnienia świadczenia, gdyby najemca nie wykonał zobowiązania do zapłaty czynszu lub innych świadczeń.

To, że umowa najmu często określa wymogi dotyczące treści gwarancji, nie oznacza, iż gwarancja bankowa jest elementem stosunku najmu. Mimo różnic zdań w doktrynie generalnie się przyjmuje, że zobowiązanie płynące z umowy gwarancji bankowej jest oderwane od zabezpieczonej wierzytelności.

Oznacza to, że wstąpienie w stosunek najmu przez nabywcę rzeczy najętej czy też przelew wierzytelności z umowy najmu nie spowoduje przeniesienia praw z gwarancji na nabywcę. Inaczej będzie przy zbyciu przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi rzecz najęta. Czynność mająca za przedmiot przedsiębiorstwo co do zasady obejmuje bowiem wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, a zatem także wierzytelności wynikające z gwarancji. Jednakże trzeba pamiętać, że przeniesienie praw z gwarancji w każdym z tych wypadków nie będzie możliwe, jeżeli ewentualność taka została wyłączona w treści samej gwarancji lub ograniczona wymogiem uzyskania zgody banku.

Najczęściej wynajmujący wymaga od najemcy dostarczenia gwarancji, z której prawa mogą być swobodnie przenoszone. Czasem jednak pozycja negocjacyjna najemcy jest na tyle silna, że wynajmujący jest zmuszony zaakceptować gwarancję „nieprzenoszalną”. Dokonanie cesji praw z takiej gwarancji będzie uzależnione od uzyskania zgody wystawcy. W grę może wchodzić także wystawienie aneksu do gwarancji umożliwiającego przeniesienie praw lub też wystawienie przez bank nowej gwarancji bezpośrednio na nabywcę rzeczy najętej.

Depozyt

Częstym i stosunkowo prostym sposobem zabezpieczenia roszczeń z umowy najmu jest depozyt. Na warunkach określonych w umowie najmu najemca przekazuje wynajmującemu umówioną kwotę pieniężną. W przypadku nieuiszczenia czynszu przez najemcę wynajmujący ma prawo wykorzystać depozyt, w przypadku zaś wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu ma obowiązek zwrócić najemcy wpłaconą kwotę.

Czy wskazane prawa i obowiązki wynajmującego przejdą na podmiot, który na skutek nabycia nieruchomości wstąpi w stosunek najmu z mocy prawa? Za przeważający należy uznać pogląd, że prawa wynajmującego do wykorzystania depozytu oraz obowiązek jego zwrotu najemcy stanowią stosunek zobowiązaniowy łączący się ze stosunkiem najmu na tyle ściśle, iż w przypadku zbycia rzeczy najętej prawa i obowiązki z niego wynikające przejdą na nabywcę.

Poddanie się egzekucji

Umowa najmu zobowiązuje niejednokrotnie najemcę do dostarczenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie takie stanowi tytuł egzekucyjny po nadaniu klauzuli wykonalności. Najemca poddaje się egzekucji najczęściej w zakresie wypełnienia obowiązku zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu najmu oraz obowiązku zapłaty umówionego czynszu i opłat związanych z eksploatacją rzeczy.

Nabywca nieruchomości, który wstąpił w miejsce wynajmującego w stosunek najmu, będzie mógł wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na swoją rzecz, mimo że oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez najemcę zostało sporządzone w odniesieniu do zbywcy. Należy jednakże pamiętać, że przejście uprawnień i obowiązków zawartych w tytule egzekucyjnym musi być wykazane dokumentem prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym. Zatem umowa przenosząca własność rzeczy będącej przedmiotem najmu powinna czynić zadość wskazanym wymogom co do formy. W przypadku zbycia nieruchomości w grę będzie wchodzić wyłącznie forma aktu notarialnego.

Kompleksowa analiza

Ocena skutków transakcji w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lub rzeczy najętej wymaga, oprócz analizy postanowień samej umowy najmu, także kompleksowej analizy stosunków zobowiązaniowych, które w praktyce funkcjonują łącznie z najmem. Przepisy dają zainteresowanym podmiotom wiele instrumentów umożliwiających dokonywanie zmian w obrębie praw i obowiązków wynikających ze stosunku najmu i łączących się z nim zabezpieczeń. Możliwość i zakres ich wykorzystania zależeć będzie od rodzaju zabezpieczenia i jego treści.

WAŻNE : Podmiot, który wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu jako wynajmujący, jest zainteresowany nabyciem także wszelkich praw wynikających z zabezpieczeń umowy najmu.