Ta strona używa plików „Cookies”
Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki w tym zakresie, oznacza zgodę na ich używanie. Więcej informacji na ten temat znajduje się w naszej polityce prywatności. X

Gdy Grek kupuje ziemię w Polsce

Katarzyna Kutrzepa, radca prawny w kancelarii prawnej D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG w Polsce

Rzeczpospolita, marzec 2017 r.

Nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca co do zasady wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Takiego zezwolenia wymaga również nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach z siedzibą na terytorium Polski, a także każda inna czynność dotycząca udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce stanie się spółką kontrolowaną, lub gdy będąc spółką kontrolowaną jej udziały lub akcje nabywa cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki. Taka zasada wynika z ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców („ustawa”).

Ustawa przewiduje też wyjątki
Oczywiście od tej zasady istnieje szereg wyjątków ograniczających obowiązek uzyskania zezwolenia. Przede wszystkim jednak dla ustalenia zakresu zastosowania ustawy i wynikającego z niej obowiązku uzyskania zezwolenia znaczenie ma definicja „cudzoziemca” oraz „spółki kontrolowanej”, dlatego warto je przytoczyć.

Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna lub nieposiadająca osobowości prawnej spółka mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych lub też osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca wprawdzie siedzibę na terytorium Polski, ale kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby niemające obywatelstwa polskiego lub podmioty mające siedzibę za granicą.

Za kontrolowaną ustawa uważa spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy (w powyższym znaczeniu) dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu kodeksu spółek handlowych.

Ustawa przewiduje szereg odstępstw od obowiązku uzyskania zezwolenia. Odstępstwem, które ma największe praktyczne znaczenie jest zwolnienie z wymogu uzyskania zezwolenia przez cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej, zważywszy, że stronami EOG są obecnie Unia Europejska (UE), państwa członkowskie UE oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein.

Jak było przed zmianą
W celu zapewnienia monitorowania spełniania obowiązku uzyskiwania zezwoleń ustawa przewidywała szereg mechanizmów mających zapobiegać ewentualnym nieprawidłowościom. Były to głównie obowiązki informacyjne. W szczególności dotyczyło to obowiązku notariusza przesłania ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych, w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia, wypisu z aktu notarialnego, obejmującego umowę, na podstawie której cudzoziemiec nabył nieruchomość, udziały lub akcje w spółce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Obowiązek przesłania analogicznej informacji ciążył również na sądzie, jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego orzeczenia oraz, gdy nabycie lub objęcie udziałów lub akcji podlegało wpisowi do rejestru. Uzupełnieniem tej regulacji był ogólny zakaz dokonywania czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego bez przedstawienia zezwolenia lub urzędowego dowodu spełnienia szczególnych warunków określonych w zezwoleniu. Te mechanizmy, zdaniem ustawodawcy, okazały się niewystarczające do pozyskiwania pełnej informacji i dokumentacji o transakcjach nabywania udziałów lub akcji z udziałem cudzoziemców. Chociażby z tego względu, że przeniesienie udziałów w spółce, także tej będącej właścicielem nieruchomości, nie wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a jedynie w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a określony ustawą obowiązek notariuszy dotyczył jedynie przekazywania aktów notarialnych. Miało to zatem wpływ na prawidłowe prowadzenie przez ministra spraw wewnętrznych rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia w przypadkach określonych w ustawie lub na podstawie wymaganych zezwoleń. Jak podkreśla ustawodawca, rejestry prowadzone przez ministra służą badaniu legalności nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji. Ich znaczenie przejawia się w tym, że pozwalają na zidentyfikowanie transakcji dokonanych z naruszeniem ustawy, a zatem bezwzględnie nieważnych, co przyczynia się do zachowania pewności obrotu. Konkluzja o nieefektywności systemu, jaki funkcjonował do końca ubiegłego roku jest wynikiem kontroli przeprowadzonych przez Najwyższą Izbę Kontroli. Konsekwentnie została uchwalona ustawa z 2 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz niektórych innych ustaw („nowelizacja”), która weszła w życie 1 stycznia 2017 r.

Nowe obowiązki, czyli co się zmienia
Nowelizacja nie tylko rozszerza krąg podmiotów zobowiązanych do przekazywania informacji ministrowi, ale także katalog informacji i dokumentów, które będą podlegać przekazaniu. Od 1 stycznia tego roku notariusz ma obowiązek przesłać ministrowi spraw wewnętrznych w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia nie tylko wypis aktu notarialnego, ale także kopię umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi, na mocy których cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Polski lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce. Niedopełnienie tych obowiązków będzie skutkowało odpowiedzialnością dyscyplinarną notariuszy. Rozszerzeniu uległy także obowiązki sądów. Od 1 stycznia 2017 r. mają one obowiązek przesyłać ministrowi nie tylko odpisy prawomocnych orzeczeń, na których podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, jak było dotychczas, ale także kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych, z których wynika, że doszło do nabycia lub objęcia udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków przez cudzoziemca w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce, a w szczególności kopie umów, orzeczeń sądowych, aktów poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołami dziedziczenia, list wspólników, a w przypadku gdy nabycie lub objęcie podlegają wpisowi do rejestru przedsiębiorców – także odpisy wydanych w tym przedmiocie postanowień. Dodatkowo nowelizacja nakłada obowiązek zawiadomienia ministra spraw wewnętrznych na organy administracji publicznej, jeżeli nabycie nieruchomości położonej w Polsce nastąpiło na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej.

Informacja o obywatelstwie
Efektem nowelizacji jest także obowiązek zamieszczania przez notariusza w akcie notarialnym lub przy poświadczeniu dokumentów dodatkowych informacji i oświadczeń mających wskazywać na obywatelstwo bądź posiadanie statusu cudzoziemca, jeżeli sporządzany akt notarialny lub poświadczane dokumenty obejmują nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub objęcie lub nabycie przez niego udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą w Polsce. W przypadku sporządzania takiego aktu notarialnego, gdy nabywcą jest osoba fizyczna akt ten musi obecnie zawierać informację ojej obywatelstwie, a w przypadku podmiotu z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – określenie lub oświadczenie, czy podmiot ten jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy, przy czym takie oświadczenie musi zawierać także uzasadnianie. Od 1 stycznia 2017 r. notariusz, dokonując poświadczenia na dokumencie obejmującym nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzibą w Polsce będzie żądał od osób podpisujących taki dokument podania imienia, nazwiska, miejsca zamieszkania osoby fizycznej i jej obywatelstwa, a w przypadku poświadczenia podpisów składanych przez osoby reprezentujące podmiot z siedzibą w Polsce – ich oświadczenia co do posiadanego przez reprezentowany przez nich podmiot statusu cudzoziemca. Notariusz jest zobowiązany zawrzeć te informacje i oświadczenia w dokonywanym przez siebie poświadczeniu. Co więcej sporządzając takie poświadczenie podpisów pod umową zbycia udziałów lub akcji, jest także zobowiązany sporządzić kopię samej umowy.

Zadania nie ominą spółek
Z punktu widzenia przedsiębiorców wpisanych do Krajowego Rejestru Sądowego największe praktyczne znaczenie ma obowiązek spółki zamieszczania we wniosku o wpis do rejestru przedsiębiorców lub zmianę wpisu obejmującą nabycie lub objęcie udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków, oświadczenia, czy spółka jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy. Jak się wydaje załączenie takiego oświadczenia będzie wymagane zawsze, niezależnie od tego, czy będąca wnioskodawcą spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w Polsce. Jeśli z takiego oświadczenia będzie wynikać, że składająca wniosek spółka jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy będzie ona także zobowiązana zamieścić we wniosku oświadczenie, czy jest właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych w Polsce. Ustawodawca zdecydował jednak, że powyższe obowiązki dotyczące etapu rejestracji przejścia udziałów wejdą w życie nieco później, tj. z dniem 1 czerwca 2017 r., a to z uwagi na konieczność dostosowania systemów informatycznych i formularzy Krajowego Rejestru Sądowego do wymogów nowelizacji. Czas pokaże, czy założenie ustawodawcy wskazane w uzasadnieniu nowelizacji, iż nowe rozwiązania mają przynieść efekt w postaci sprawnie funkcjonującego systemu pozyskiwania stosownych dokumentów i informacji, okaże się słuszne. Niewątpliwie zmiany wprowadzone nowelizacją będą wiązały się z koniecznością wypełnienia dodatkowych obowiązków przez notariuszy, sądy, organy administracji, ale także, co ma doniosłe znaczenie dla praktyki, przez przedsiębiorców.